築古戸建て投資は、少ない資金で始められ、高利回りが狙える魅力的な投資です。しかし、物件選びやリノベーション計画を誤ると、思わぬ出費や空室リスクで利益どころか赤字になってしまうケースもあります。
そこで今回は、築古戸建て投資でやってはいけない5つの失敗を、実際の事例をもとに解説します。事前にリスクを理解し、失敗を回避することで、安全かつ成功する投資を目指しましょう！
1. 立地を軽視してしまい、空室が埋まらない
失敗事例：安さに釣られて郊外の築古物件を購入
Aさんは、地方都市の郊外にある築35年の戸建てを200万円で購入。リノベーションに300万円かけて、計500万円の投資を行いました。しかし、
- 最寄り駅まで徒歩25分＋バス便
- 近くにスーパーやコンビニがなく、住環境が不便
- エリアの人口が減少しており、賃貸需要が低い
といった要因が重なり、半年以上空室のまま。最終的に、家賃を相場より2万円も下げることになり、利回りが大幅に低下しました。
教訓：築古戸建てこそ立地が最重要！
築古物件は、新築よりも立地による影響が大きいため、以下の条件を満たす物件を選びましょう。
- 駅から徒歩15分以内（またはバス便でも需要のあるエリア）
- 近隣にスーパー、学校、病院がある
- 人口減少が少ない都市部や主要駅近辺
築古物件は、家賃の安さが魅力ですが、「そもそも住みたい人がいない」立地では、どんなにリノベしても意味がありません。
2. 修繕費がかかりすぎて、投資額を回収できない
失敗事例：想定外の修繕が発生し、予算オーバー
Bさんは、築40年の戸建てを300万円で購入し、リノベーション費用を200万円と見積もっていました。しかし、
- 床下のシロアリ被害が発覚し、駆除＋補修で100万円
- 配管が古く、すべて交換することになり80万円追加
- 電気配線が老朽化しており、漏電リスクがあり60万円追加
結果、予定の2倍以上の500万円の修繕費がかかり、総投資額は800万円に。利回り計算が狂い、投資回収に時間がかかることになりました。
教訓：購入前に徹底的にインスペクション（建物診断）を行う
築古戸建てのリスクは、見えない部分の劣化にあります。購入前に以下のポイントを確認し、修繕コストを正確に見積もることが重要です。もし大規模修繕が必要な場合、リフォーム費用が購入価格を超えることもあるので、慎重な判断が必要です。
- シロアリ被害・床下の劣化チェック
- 屋根・外壁の防水状態を確認（雨漏りの可能性）
- 給排水管・電気配線の老朽化の確認
ホームインスペクション（建物診断）を専門業者に依頼する際の費用は、物件の種類や検査内容によって異なりますが一般的な相場としては、以下の通りです。
戸建て住宅の場合
- 目視による基本検査：約5万～7万円
- 詳細な検査（機材を使用する場合）：約6万～12万円
マンションの場合：
- 目視による基本検査：約4万～6万円
マンションは構造上、検査箇所が少ないため、戸建てよりも費用が低くなる傾向があります。
検査内容や物件の規模、業者によって費用は変動します。詳細な検査やオプションを追加する場合、費用が増加することがありますので、事前に複数の業者から見積もりを取り、検査内容と費用を比較検討することをおすすめします。
3. 再建築不可物件を購入し、売却できなくなる
失敗事例：安く買えたが、出口戦略がなく詰んだ
Cさんは、駅から徒歩10分の築古戸建てを150万円で購入。リノベーションして貸し出すつもりでしたが、
- 「再建築不可」物件だったため、将来的に建て替えができない
- 住宅ローンが使えず、売却時の買い手が見つからない
- 将来の資産価値が上がらない
という問題が発覚。賃貸として回すしかなく、出口戦略に苦しむことになりました。
教訓：法的リスクを必ずチェックする！
築古戸建てを買う前に、以下の法的リスクをチェックしましょう。
- 再建築不可物件でないか？（4m以上の道路に2m以上接道しているか）
- 建ぺい率・容積率に余裕があるか？
- 用途地域の確認（住宅として利用可能か？）
将来的に「売却できない物件」は、出口戦略が狭まり、大きなリスクになります。
4. 高額なリノベーションをしても家賃が上がらない
失敗事例：こだわりすぎたリノベーションで採算割れ
Dさんは、築35年の戸建てを購入し、高級感のあるデザイナーズ物件に改修。
- オールステンレスキッチン（50万円）
- 床暖房（80万円）
- 吹き抜けの天井リフォーム（100万円）
合計リノベ費用は500万円超え！しかし、家賃相場が低いエリアだったため、家賃を大幅に上げることができず、投資回収が難しくなりました。
教訓：賃貸市場の相場を理解し、費用対効果を考える
リノベ費用をかけすぎても、家賃が上げられなければ意味がありません。
- 最低限のリフォームで最大限の効果を出すポイント
- 第一印象を良くする（外壁・玄関・壁紙）
- 水回り（キッチン・トイレ・浴室）は最低限の交換
- 収納や間取りの改善で実用性を高める
「家賃アップよりも、入居率アップを優先」する視点を持ちましょう。
5. 収益計画を立てずに購入し、キャッシュフローが悪化
失敗事例：想定外の出費で資金繰りが苦しくなる
Eさんは、物件購入とリノベーションで700万円を投資。しかし、
- 固定資産税や管理費を考慮していなかった
- 空室期間の資金計画が甘く、家賃収入が入るまでに赤字続き
- 突発的な修繕費が発生し、資金不足に
結果、ローン返済が苦しくなり、物件を手放すことに。
教訓：投資前にしっかりシミュレーションを行う
- 家賃相場を事前調査し、適正な賃料を設定する
- 維持費（固定資産税・管理費）を考慮する
- 空室リスクに備え、半年分の運営資金を確保する
まとめ｜築古戸建て投資で失敗しないために
- 立地を最優先に考える
- 購入前の建物診断を徹底する
- 法的リスクを事前に確認する
- リノベは費用対効果を重視する
- 収益シミュレーションを入念に行う
これらのポイントを押さえ、失敗を防ぎながら築古戸建て投資を成功させましょう！
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