築古戸建て投資は、初期投資が低く、リノベーションによって資産価値を高められる魅力的な不動産投資手法です。しかし、多くの投資家が陥る「落とし穴」があります。
特に、想定外の修繕費と空室リスクは、築古戸建て投資で最も注意すべきポイントです。事前にしっかり対策しないと、利益どころか赤字になることも…。
本記事では、築古戸建て投資でよくある失敗と、それを回避するための具体的な方法を解説します！
1. 築古戸建て投資で発生する「想定外の修繕費」とは？
築古戸建ては築年数が経過しているため、見た目以上に内部が老朽化していることが多いです。購入後に思わぬ修繕費が発生し、利益が圧迫されるケースがよくあります。
想定外の修繕費が発生する主なポイント
| 修繕箇所 | 修繕の必要性 | 修繕費の目安 |
|---|---|---|
| 基礎の劣化 | ひび割れ・沈下があると補修必須 | 50万～100万円 |
| シロアリ被害 | 床下や柱が食害されている場合 | 30万～80万円 |
| 屋根の修繕 | 雨漏り・瓦の破損など | 50万～150万円 |
| 水回りの老朽化 | 配管の腐食・漏水 | 50万～120万円 |
| 電気配線の老朽化 | 古い配線は火災リスクあり | 30万～70万円 |
失敗事例：修繕費を甘く見て予算オーバー
ケース：築40年の戸建てを350万円で購入し、リノベ費用を150万円と見積もったが…
実際にリフォームを始めると、
- 床下のシロアリ被害 → 追加 50万円
- 給排水管の全面交換が必要 → 追加 80万円
- 屋根修繕の必要が発覚 → 追加 100万円
最終的なリノベ費用は330万円となり、予定より180万円もオーバー！
このように、築古戸建ては購入時には見えない修繕が必要になるケースが多いため、事前のリスク管理が不可欠です。
2. 修繕費を抑えるための3つの対策
① 事前にホームインスペクション（建物診断）を実施する
購入前に、専門業者による**建物診断（インスペクション）**を行うことで、隠れた劣化を事前に把握できます。
ホームインスペクションの費用相場
- 戸建ての基本診断：5万～7万円
- 詳細診断（床下・屋根・配管まで調査）：6万～12万円
事前に診断を行えば、購入後の想定外の修繕費を大幅にカットできます！
② リノベーションの優先順位を決める
築古戸建ては、すべてを新品にする必要はありません。修繕が必要な部分と、コストを抑えられる部分を明確にしましょう。
優先的に修繕すべき箇所
- 耐震性（基礎・柱） → 建物の安全性に直結するため必須
- 雨漏り・シロアリ被害 → 放置すると建物全体の価値が下がる
- 水回り（給排水管・風呂・トイレ） → 賃貸付けの重要ポイント
コストを抑えられる箇所
- 壁紙・床材 → DIYで対応可能
- 外壁塗装 → 既存の塗装がひどくなければ後回しもOK
- 間取り変更 → 大規模な変更は避け、最小限の改修に
リフォームは「優先順位を決めて行う」ことが利益を残すポイントです。
3. 空室リスクを防ぐためのポイント
築古戸建ては、リノベーションをしても入居者が決まらなければ収益化できません。空室リスクを減らすためのポイントを押さえておきましょう。
入居が決まりやすい物件の条件
- 駅から徒歩15分以内 or 駐車場付き
- 近くにスーパー・学校・病院がある
- ファミリー向け or ペット可の間取りにする
- シンプルなデザイン（万人受けする内装）
特に、地方の築古戸建ては「ペット可」にすると入居率が上がるケースが多いので、他物件との差別化として有効です。
失敗事例：入居者が決まらず赤字に…
ケース：築35年の戸建てを250万円で購入し、リノベ費用150万円を投資。しかし…
- 最寄り駅まで徒歩25分、バス便のみ
- 家賃7万円で募集するも、周辺の相場が5万円で苦戦
- 1年間空室が続き、資金繰りが悪化
教訓 → 事前に周辺の賃貸相場を調査し、適正な家賃で募集する！
空室を避けるために、事前に競合物件の家賃や設備をリサーチし、差別化ポイントを考えましょう。
まとめ｜築古戸建て投資の成功は事前のリスク管理がカギ！
築古戸建て投資は、適切に管理すれば高利回りを狙えますが、修繕費と空室リスクを甘く見ていると失敗する可能性が高いです。
失敗しないためのポイント
- ホームインスペクションを実施し、修繕リスクを把握する
- リノベーションの優先順位を決め、無駄な工事を避ける
- 空室リスクを減らすため、賃貸需要の高いエリアを選ぶ
- 適正な家賃設定を行い、競合物件との差別化を図る
これらを意識すれば、築古戸建て投資の落とし穴を回避し、安定した賃貸収入を得ることができます！これから築古戸建て投資を始める方は、ぜひ参考にしてください。
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