初めての築古戸建て投資｜買う前に絶対知っておくべき7つのポイント

築古戸建て投資は、少ない資金で始められ、リノベーション次第で高利回りが期待できる投資手法です。しかし、適当に物件を選んでしまうと修繕費がかさみ、思うように収益が上がらないリスクもあります。事前に「どんな物件を選べばいいのか？」、「どのくらいの費用がかかるのか？」をしっかり理解することが成功のカギです。

本記事では、築古戸建てを購入する前に知っておくべき7つの重要ポイントを解説します。

1. 築古戸建て投資の魅力とリスクを理解する

築古戸建て投資の魅力

安く買えて高利回りを狙える（数百万円から始められる）
自分でリノベーションできればコストを抑えられる
地方エリアでも入居需要がある（空き家を活用）

築古戸建て投資のリスク

修繕コストが予想以上にかかる
入居者が見つからないと空室リスクがある
法規制（再建築不可など）により売却しにくいケースがある

まずは築古戸建ての「メリット」と「デメリット」を正しく理解し、自分に合った投資かどうかを見極めましょう。

2. 築古戸建て投資で狙うべき物件の立地を見極める

物件の価値を決める最大の要素は「立地」です。立地が悪いと、どれだけリノベーションしても入居者が見つからず、収益化が難しくなります。

狙うべき立地の条件
- 駅徒歩15分圏内（賃貸需要が高まる）
- 周辺にスーパー・病院・学校がある（ファミリー層向け）
- 人口減少が少ないエリア（地方都市なら中心部がベター）
- 大規模再開発予定がある地域（将来的な価値上昇を狙う）

失敗しやすいエリアの特徴
- 過疎化が進んでいる地域（賃貸需要が少ない）
- 駅から遠く、バス便のみ（ファミリー層に敬遠される）
- 治安が悪い地域（入居者が定着しにくい）

立地選びに失敗すると、家賃を下げても入居者が決まらない可能性があります。

3. 物件の構造と修繕ポイントを見極める

築古物件は、「見た目は良くても内部が劣化している」ケースがあります。

購入前にチェックすべき修繕ポイント

基礎部分にひび割れがないか（地盤沈下のリスク）
屋根や外壁に劣化がないか（雨漏りの危険性）
水回り（給排水管）が腐食していないか（交換費用が高い）
電気配線が古くないか（火災リスクがある）
シロアリ被害がないか（床下の腐食をチェック）

特に1981年以前の「旧耐震基準」の物件は、耐震補強が必要な場合があるので要注意。

物件選びの段階で、リフォームコストを正確に見積もることが成功の秘訣です。

4. 再建築不可物件や法的リスクをチェックする

築古戸建てには「再建築不可」や「用途地域」などの法的な制限があることがあります。

事前に確認すべき法的チェックポイント

再建築不可物件: 道路に2m以上接していないと、建て替えができない
用途地域: 住宅用に使えるか？（工業地域では住居用にできない）
建ぺい率・容積率: 増改築できるか確認する
既存不適格建築: 昔の基準では合法でも、現行法では違法の可能性がある

⚠ 法的リスクを見落とすと？
→ 「安く買ったけど売るときに買い手がつかない！」 というケースもあります。

購入前に不動産会社や行政に確認しましょう。

5. 収益シミュレーションをしっかり行う

築古戸建て投資で成功するには、投資額と収益のバランスをしっかり計算することが重要です。

例：築古戸建て投資の収益シミュレーション

物件購入費: 500万円
リノベーション費用: 200万円
諸費用（登記・仲介手数料など）: 50万円
合計投資額: 750万円

→ 月6万円で賃貸した場合

年間家賃収入: 6万円 × 12か月＝ 72万円
表面利回り: （72万円 ÷ 750万円）×100 = 9.6%

💡 実際の収益を最大化するポイント
リフォーム費用を抑える（DIYでコスト削減）
空室期間を最小限にする（入居者ニーズに合った設備を整える）
家賃設定を周辺相場に合わせる

6. どこまでリノベーションするべきか？

築古戸建て投資の成功は「リフォーム費用のコントロール」にかかっています。

リノベで優先すべきポイント

第一印象を良くする（外壁・玄関・室内の清潔感）
水回り（キッチン・浴室・トイレ）は最低限のリフォームを
耐震補強や配管交換は長期的な視点で必要なら実施

コストをかけすぎず、「入居者が住みたくなる状態」を目指しましょう。

7. 築古戸建て投資で失敗しないための注意点

🚩 修繕コストが高すぎる物件は避ける
🚩 賃貸需要がないエリアでは買わない
🚩 収益計画が甘いと、思った以上に利益が出ない

築古戸建て投資は、物件選び・リノベーション・管理の3つをバランスよく進めることが成功のカギです。

まとめ｜築古戸建て投資で成功するために

🔹 立地・構造・法的リスクをしっかり確認
🔹 リノベは必要最低限に抑えつつ、入居者目線で考える
🔹 投資額と収益のバランスを冷静にシミュレーションする

これらを押さえて築古戸建て投資で資産形成を実現しましょう！